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老樓加裝電梯影響

老樓加裝電梯影響

發布日期:2021-08-07 作者: 點擊:

老樓加裝電梯后悔了,多花錢卻換來了“新麻煩”

去年底的住建部會議上,住建部長王蒙徽表示,未來5年將全面推進城鎮老舊小區(主要是房齡21年以上的小區)改造。改造的內容主要是三方面:提升水電路氣信等基礎設施,加裝電梯,以及發展養老、托育、助餐等服務。值得一提的是,過去兩年舊改試點工程取得了圓滿成功:共安排補助資金1400多億元,支持各地改造城鎮老舊小區5.8萬個,惠及居民約1043萬戶。

對于舊改,很多專家都不吝贊美之詞。有人說,這是實打實的民生工程,不僅有利于幫助老舊小區居民改善居住環境,還有益于國家當前時期拉動消費,提振經濟發展;也有人說,老舊小區微改造替代大拆大建,這是城市更新模式的升級換代,有明顯的減負增益效果,具體來說就是,不僅有助于樓市穩定,還能切實解決數以億計國人的需求痛點。更有人稱,老舊小區改造,是民心所向,大勢所趨。

舊改與實行了12年之久的棚改確實有天壤之別,舊改是增加供應,消滅需求,有助于市場穩定。棚改則完全相反,消滅了供給,增加了需求,所以人們一提到棚改,就會自然與推升房價聯系起來。此外,舊改在成本控制和節能環保方面,也更勝棚改一籌。

但對于舊改這個惠民工程,現實中推行起來卻困難重重。準確地說是,大家都非常樂意接受提升水電路氣信等基礎設施改造和發展養老、托育、助餐等服務,但唯獨對老樓加裝電梯一時,很多人卻難生好感,更有甚者絞盡腦汁阻攔。

為什么會這樣?眾所周知,老樓加裝電梯需要首先統一意見,但正因為樓上樓下針對加裝電梯意見不統一,使得很多符合條件的老舊小區,加裝電梯事宜,仍舊是懸而未決。

坦白講,加裝電梯是很多老舊小區的迫切需求,尤其是我國老齡化進程不斷加劇的今天,很多老舊小區半數以上的居民都是老年人口,這使得他們的上下樓出行問題成為了全社會都關注的重點。七普數據顯示,2020年末,我國60歲及以上人口為26402萬人,占比18.70%,其中65歲及以上人口為19064萬人,占比13.5%。且未來這種趨勢還有進一步加劇的可能。

加裝電梯是老舊小區的迫切需求,更是國家重點推進的舊改內容之一,為何現實中卻很難推行?說到底還是因為利益二字:樓上樓下利益分配不均,導致大家對待加裝電梯意見不統一。從全國數萬個老舊小區加裝電梯的案例分析來看,其實老樓加裝電梯的主要矛盾是1、2樓和5、6樓之間的矛盾。

1、2樓反對加裝電梯,尤其是1樓堅決反對安裝電梯,他們反對的理由大致是這三點:其一、對電梯沒有需求,壓根使用不到電梯;其二、老樓安裝電梯會對采光、通風等帶來不可逆的影響,此外電梯運行也會產生較大噪音,考慮到很多需要加裝電梯的老房子都有20年以上的房齡,建造初期并沒有在外墻內填充隔音棉,所以對于噪音的阻擋非常有限。一句話,加裝電梯帶來的這三個因素將對1、2樓住戶造成較大的生活居住負面影響;其三、加裝電梯后,各樓層的原有價格體系會打破——1樓原來很吃香,加裝電梯后,1樓的劣勢凸顯,這可能導致1樓大幅貶值。而5、6樓因為加裝電梯,采光、通風等優勢更為明顯,將會大幅增值。站在1、2樓的立場,老樓加裝電梯無異于是自己花錢給他人做嫁衣,肯定難以接受。

5、6樓積極推動老樓加裝電梯,主要是兩方面原因:其一、確實有迫切需求。不管是年老的、年少的,還是身強力壯的,爬樓都是一件非常吃力且痛苦的事情。尤其是6樓的老年住戶,腿腳不便上下樓非常吃力。加裝電梯則可以徹底解決這個痛點;其二、老樓加裝電梯還有顯而易見的額外益處,那就是能帶來房產的升值溢價。尤其是贈送閣樓露臺的6樓,沒加裝電梯前,是Z不值錢的,加裝電梯后,價值蹭蹭上漲。據中介機構反饋,老樓加裝電梯,6樓的升值空間Z大,有些黃金地段的老房子升值率竟然高達25%以上。

當下老樓加裝電梯正在如火如荼進行,雖然該工作存在諸多困難,但在國家政策支持,街道社區物業的多方協調下,老房子加裝電梯也在有序推進。據了解現階段老房子加裝電梯Z常用的方案有兩種:第一種是Z原始的方案,即逐層分攤費用,包括電梯安裝費用和后期的維護、運行產生的電費。以上海某6層的老小區為例,安裝一部電梯需要45萬,6樓出資45%,5樓出資30%,4樓出資20%,2樓出資5%,1樓不出資;

第二種是公交電梯方案,簡單來說就是,電梯由第三方電梯公司免費安裝,住戶刷卡乘坐,且后期的電梯維護費用和運行電費由各樓層分攤,1樓不出資。電梯公司收益包括三方面:住戶刷卡產生的費用;電梯轎廂廣告收益;國家對老舊小區加裝電梯的財政補貼,資金到位后轉移給電梯公司。

不僅如此,Z近一年多來,很多城市也在政策上對老舊小區加裝電梯給予了大力支持。主要體現在三個方面:第一、截止到今天,全國已經有十余個城市,取消了一票否決制度,取而代之的是2/3以上居民同意,即可安裝電梯。當然這個比例,不同地區有差別;第二、部分地區對老房子加裝電梯,提高了補助資金;第三、越來越多的地區,開始制定實施老舊小區居民可提取公積金用于加裝電梯的政策。

老舊小區加裝電梯,方法比困難多,而且隨著時間的推移,老舊小區加裝電梯的成功率在顯著提高。尤其是一二線城市,由于政策的大力支持,疊加大家敢想敢做,老樓加裝電梯正在跑步進行。

然而,直到加裝完電梯后,很多人才意識到老樓加裝電梯其實并沒有想象中的那么美好。尤其是高層業主更是后悔不已。筆者接觸的3位積極推動老房子加裝電梯的6樓業主說出了他們對老房子加裝電梯的使用心聲——36樓的業主均吐槽,老房子加裝電梯真是一件出力不討好的事情,根據使用一年多后的體驗來看,加裝電梯自己花錢多出力多,不僅沒帶來多少便利,卻換來了新麻煩

第一,安裝電梯增加了自己的資金壓力,生活很受影響

老舊小區加裝電梯的方案越來越多,但95%都是采取的分攤費用模式。這種模式要求6樓的出資比例Z高。以前文提到的上海某小區為例,45萬的電梯,6樓需要出資近10萬元。這對于經濟條件好的家庭可能不是事,但是對于經濟拮據的家庭,則影響非常大。尤其是很多老舊小區住戶都是中老年人,他們或已經退休,每月拿著固定的退休金,勉強維持生活,或徹底失去了勞動力,無穩定的收入來源。安裝完電梯后,6樓的住戶可能會基本掏空積蓄,如此一來,遇到緊急情況,可能缺少資金儲備。

云南昆明的老劉分享了自己的經歷,加裝電梯需要出資7.5萬元,但因為自己的老父親和自己居住,對電梯有非常大的需求,所以就硬撐著同意了。但拿出7.5萬元后,家里的積蓄所剩不多,這就給原本不富裕的家庭帶來了麻煩,生活中不僅要處處節約,還要想方設法積攢每月的電費、維保費等280元左右的額外開支。

第二,電梯安裝完后,很多人還是寧愿爬樓,電梯公司收不回成本,服務大打折扣

有人說,共享電梯方案是完美方案,不需要住戶出資,刷卡乘梯,方便快捷且公平。事實并非如此,媒體報道杭州某小區加裝了75共享電梯,乘梯1/次,但很多住戶寧愿爬樓也不坐電梯。這就使得電梯公司的成本無法收回。據調查,很多住戶只在以下幾種情況使用電梯:1、買了好多東西回來,提著累;2、帶孫子出去玩,推了車,或小孫子鬧著要坐;3、走路溜達回來累了;4.家里來客人;5、天氣太熱。

電梯費心費力安裝完后,使用率不高,幾乎成為擺設,這就使得電梯公司很難收回成本。這種情況下,電梯公司的服務也大打折扣。有幾次電梯因電路問題停運,電梯公司兩天后才來解決。更重要的是,安裝前定好的,2-6樓的住戶每月按時給物業繳納分攤的電費,但很多業主都拖延不交,理由是這個月沒用電梯,電費不應該掏。就是這些種種雞毛蒜皮的小事,讓6樓的住戶也受牽連,自己比別人多花錢裝了電梯,但卻總是隔三差五出現問題,給自己帶來新麻煩,這讓6樓的業主很后悔。

 

第三,電梯運行產生噪音,對6樓造成較大影響

加裝電梯之前,很多人認為1樓才是受噪音影響Z大的,因為1樓是電梯口,進進出出的人聲、電梯關門聲,都會傳到1樓住戶家里。但實際使用后才發現,6樓其實才是Z不堪其擾的。因為電梯的卷揚機在樓頂,電梯運行時卷揚機會發出較大聲音,嚴重影響6樓的日常生活。而且據專業人士透露,隨著時間的推移,卷揚機發出的噪音可能會更大。

對于這一點合肥6樓的張叔Z有發言權,自己有重度失眠癥,非常細小的聲音都影響休息,電梯安裝完后,每天晚上運行時都會發生噔噔響聲,很清楚地傳到自己家里的臥室。這讓張叔非??鄲?,他不止一次找到電梯公司解決該問題,電梯公司到目前也沒有好的解決方案。

此外,老樓加裝電梯,無可避免地會制造鄰里矛盾,嚴重影響小區和諧,尤其是那些1、2樓死咬著不同意安裝電梯的情況。雖然新規取消了一票否決制,多數人同意也能加裝電梯,但鄰里之間的矛盾就此產生了。值得一提的是,很多老舊小區電梯只能停在步梯的轉彎平臺上。人出了電梯口仍還要爬半層的步梯,老人坐的輪椅仍然不能直接進出電梯。這種小區加裝電梯對老人的作用沒有徹底體現,也讓很多高樓層的住戶感覺花錢不值。

基于上述分析,可以看出,老舊小區加裝電梯其實并沒有想象中的那么美好,尤其是加裝電梯后的電梯維護、使用及繳費等問題,一定要提前想好解決方案。否則老樓加裝電梯,既花了錢也沒有辦實事,還換來了新麻煩,這并非此政策的初衷。

我們說這些,沒有半點否定老樓加裝電梯必要的意思。我們只是就事論事,希望大家在對待老舊小區加裝電梯一事時理性發聲,多提建設性意見,不要輕易綁架他人的想法。6樓業主有牢騷,發聲吐槽,我們認為也無可厚非,畢竟他們花了更多的錢。對于老舊小區加裝電梯,我們不止一次說過,這是大勢所趨——既是多數人的現實需求,也是國家應對老齡化的重要舉措。但它存在的一些現實問題,我們也不能忽視,更不能以多數服從少數的方式強制安裝,否則就失去了民心工程的精神。

 


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